Was ist Finanzierung
Was ist Finanzierung nicht?
Zunächst einmal: Finanzierung ist nicht das "Beschaffen günstiger, erforderlicher Kredite". Selbstverständlich werden für die meisten Baufinanzierungen zu den eigenen Mitteln noch Fremdmittel benötigt, die man zurückzahlen und verzinsen muß. Vor die Beantwortung der Frage,
- bei welchem Geldgeber
- zu welchen Konditionen
- was für Darlehen aufgenommen werden sollen,
sind zunächst einige Grundlagen zu klären. Insbesondere gilt dies für die Baufinanzierung, da es hier um große Beträge und - im Regelfall - um langfristige Vertragsbindungen geht. "Vor-Denken ist Probe-Handeln zu niedrigen Kosten." (in memoriam Dr. Hanns Rump).
Finanzierung und Investition
Jede Finanzierung setzt immer eine Investition voraus, die mit den Finanzmitteln durchgeführt werden soll. Diese beiden Begriffe gehören daher untrennbar zusammen (und werden in der Betriebswirtschaftslehre in einem Fach gelehrt). Keine noch so gute Finanzierung kann aus einer schlechten Investition eine gute machen! Daher ist die Prüfung der Investition einer der ersten Arbeitsschritte. Als unabhängiger Berater, der von Ihnen als meinem Auftraggeber bezahlt wird, kann und werde ich von unrentablen Investitionen abraten - unabhängig davon, ob sie eine eigengenutzte oder zur Kapitalanlage gedachte Immobilie erwerben möchten. Es mag sein, daß nur der geforderte Kaufpreis zu hoch ist, vielleicht stimmt aber auch die Lage oder Bauausführung nicht, oder die in Aussicht gestellten Mieten sind unrealistisch.
Wenn die Investition grundsätzlich vernünftig erscheint, ist sie zu quantifizieren: aus dem "Ob" muß man ein "Wieviel" machen. Ein exakter Investitionsplan ist zu erstellen. Hat man alle anfallenden Kostenpositionen erfaßt? Sind die Beträge der einzelnen Posten angemessen und üblich? Bezahlen Sie für dieses oder jenes zuviel, oder handelt es sich um ein "Lockvogelangebot", bei dem das böse Erwachen später folgt? Welche Posten können (zunächst) weggelassen werden, sind alle Nebenkosten enthalten? Und last but not least: sind angemessene Reserven an den richtigen Stellen eingeplant?
Finanzierbarkeit = Belastbarkeit
Es hilft wenig, wenn ein seriöses und komplettes Angebot einer erstklassigen Immobilie vorliegt, die Sie sich nicht leisten können. Und zwar nachhaltig leisten können! Zu jedem Investitionsplan gehört ein Finanzierungsplan, der auf Ihre persönliche Leistungsfähigkeit abgestellt ist. Die Aufstellung eines stimmigen Investitions- und Finanzierungsplans ist ein Optimierungsprozeß; ich wechsele immer wieder die Perspektive zwischen Kostensicht und Finanzierungssicht, bis das Projekt und seine nachhaltig tragbare Finanzierung steht.
Fremdkapital und Eigenkapital
Die Gesamtfinanzierung setzt sich aus Eigen- und Fremdmitteln zusammen. Sogar derjenige, der ein Objekt vollständig bar bezahlen kann, tut meist gut daran, seine Eigenmittel zu schonen. 50% Fremdmittel gibt jeder Geldgeber gern. Alte Bauernregeln, das "richtige" Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdmitteln zu bestimmen, sind weder ganz richtig, noch ganz falsch und daher gefährlich. Allgemein ist je mehr Eigenkapital, desto besser; 30 oder 40% Eigenmittelanteil garantieren aber nicht, daß die Finanzierung damit schon "steht".
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